Autora: Dra. Julieta Ripoli

Abogada (UBA) | Matrícula CPACF
Derecho Privado. Contratos Civiles y Comerciales. Derecho Inmobiliario. Pozos y Fideicomisos.

ÍNDICE

1. ¿Qué es una inversión inmobiliaria en pozo?
2. Marco legal vigente
3. Principales riesgos legales y contractuales
4. Cómo leer y negociar un contrato de fideicomiso inmobiliario
5. Derechos del inversor y mecanismos de defensa
6. ¿Qué pasa si la obra se demora o no se entrega?
7. Recomendaciones antes de firmar
8. Modelo básico de cláusulas a revisar
9. Preguntas frecuentes
10. Contacto profesional
    
    
    

1. Introducción

Esta guía tiene como objetivo brindarte una herramienta práctica y legalmente fundamentada si estás pensando en realizar una inversión inmobiliaria o si ya tenés firmado un contrato y querés despejar dudas. Es sólo de carácter orientativo. Si precisas una consulta legal o un abordaje personalizado de tu caso, contactate. 

2. ¿Qué es una inversión “en pozo”?

Se trata de la compra anticipada de una propiedad que aún no ha sido construida, generalmente en el marco de un fideicomiso inmobiliario al costo, donde el inversor financia la obra con la promesa de recibir la unidad terminada.

3. Marco legal vigente

Normas aplicables:

• Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN):
  • Art. 1666 a 1707: Fideicomiso
  • Art. 1011 a 1052: Contrato
  • Art. 1137 y ss.: Responsabilidad contractual y extracontractual
• Ley 19.550: Sociedades
• Ley 24.441: Financiamiento de viviendas (complementaria)
• Jurisprudencia reciente sobre incumplimientos y daños por parte de fiduciarios o desarrolladores.

4. Principales riesgos legales

• Falta de registración del fideicomiso o inexistencia jurídica.
• Plazos de obra indefinidos o excesivamente amplios (demora, mora contractual, exceso de mora).
• Dificultades para reclamar si la obra se frena.
• Aumento no justificado de costos (“ajustes de cuota”).
• Cesión sin autorización del inversor.
• Conflictos entre fiduciario, desarrollador y constructor.
• Contratos de adhesión, leoninos, abusivos

5. Cómo leer y negociar un contrato de fideicomiso

Un contrato de fideicomiso debe contener (mínimo):

• Datos del fiduciante, fiduciario y beneficiarios.
• Objeto del fideicomiso (desarrollar una obra).
• Duración (plazo fijo).
• Cronograma de aportes y obra.
• Condiciones de entrega y penalidades por incumplimiento (para ambas partes del contrato bilateral: parte compradora/ inversora y parte vendedora/ constructora/ desarrolladora).
• Responsabilidad frente a terceros.
• Causales de rescisión.

Consejo profesional: Siempre exigir que el contrato esté escrito, firmado por partes identificadas, y que se establezca claramente el derecho a obtener la unidad y no solo una promesa de devolución del dinero.

6. Derechos del inversor

• Exigir cumplimiento de plazos contractuales.
• Pedir rendiciones de cuentas al fiduciario.
• Solicitar información técnica y financiera de la obra.
• Iniciar acciones judiciales por daños y perjuicios, cumplimiento forzado o resolución contractual.
• Protección contra cláusulas abusivas (Art. 988 y 1094 CCCN – Relación de consumo en algunos casos).

7. ¿Qué pasa si la obra se demora o no se entrega?

• Se configura un incumplimiento contractual (Art. 1737 y ss. CCCN).
• Posibilidad de:
  • Requerir cumplimiento forzado.
  • Rescindir el contrato por culpa del fiduciario.
  • Reclamar daños por mora y lucro cesante.
• En caso de quiebra o desaparición del desarrollador, puede analizarse la vía penal si hubo estafa.

8. Recomendaciones antes de firmar

1. Pedí asesoramiento legal previo a firmar.
2. Verificá que el proyecto tenga aprobación municipal y planos visados.
3. Exigí que el contrato especifique unidad, precio, forma de pago y plazo.
4. Buscá que el contrato esté inscripto o notariado.
5. No entregues dinero en efectivo sin recibo y cláusula de entrega.

9. Ejemplo de cláusulas clave a revisar

• “El Fiduciario se obliga a entregar al Fiduciante la unidad funcional n.º __ de __ m², ubicada en __, en el plazo de __ meses desde la firma del contrato.”
• “La falta de entrega en plazo superior a 90 días (hábiles o corridos) constituye incumplimiento grave, habilitando al Fiduciante a resolver el contrato con derecho a indemnización.” –

Advertencia: Las cláusulas que eximen al fiduciario de responsabilidad en forma genérica pueden considerarse nulas por abusivas. Además el plazo de mora contractual debe ser razonable (no excesivo), y la indemnización por daño causado por incumplimiento de plazo contractual (emergente y lucro cesante) debe estar previsto en el contrato. 

10. Preguntas Frecuentes

¿Puedo ceder mi unidad antes de la entrega?
Depende del contrato, pero en general sí, con consentimiento del fiduciario.

¿Qué pasa si la obra queda paralizada?
Podés accionar judicialmente, pedir rendición de cuentas y, en su caso, rescindir y demandar por daños y perjuicios.

¿Me conviene firmar sin abogado?
No. El contrato puede contener vicios o condiciones desventajosas difíciles de advertir para no abogados y eso dificulta la tarea posterior en caso de incumplimientos contractuales. Siempre conviene asesorarse legalmente para prevenir daños posibles y futuros. 

11. Contacto Profesional

Si estás pensando en realizar una inversión inmobiliaria y tenés dudas sobre los documentos a firmar, contactate 

🖊️    Dra. Julieta Ripoli
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